Overwaarde op je huis 'opeten' met een verzilverhypotheek: fijn extraatje of risicovol 

Huiseigenaren boven 65 jaar hebben een gemiddelde overwaarde van bijna €400.000. Maar wat heb je daaraan als je te weinig geld hebt voor een plezierige oude dag? Via een verzilverhypotheek – ook wel opeethypotheek genoemd – kun je een deel van die rijkdom toch aan jezelf uitkeren.

De verzilverhypotheek zit vrij simpel in elkaar. Je sluit een hypotheek af voor bijvoorbeeld €100.000 en dan betaalt de geldverstrekker je gedurende een bepaalde periode een maandbedrag als aanvulling op je pensioen. Je kan soms ook kiezen voor een bedrag ineens. Maandlasten zijn er niet, de rente wordt opgeteld bij de lening. Er is geen renteaftrek mogelijk.

„Wij zijn er positief over”, zegt de woordvoerster Joyce Donat van de Consumentenbond. Ze benadrukt wel dat deze hypotheekvorm vooral geschikt is voor ouderen met een laag inkomen die niet willen verhuizen. „Dan kan je blijven wonen waar je woont en wat geld uit de stenen halen. Vaak is het wel gunstiger om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten, maar daarvoor moet je wel voldoende inkomen hebben.” 

Nadat de verzilverhypotheek is opgesoupeerd, stoppen de maandelijkse betalingen, maar blijf je wel rente betalen. Ook die wordt weer bij het geleende bedrag opgeteld, je krijgt niet opeens extra maandlasten.  In extreme gevallen, als je erg oud wordt, kan de schuld zelfs de waarde van de woning overstijgen. „Maar de bestaande aanbieders van dit product zullen iemand nooit uit huis zetten, tenzij diegene zich niet aan de contractsvoorwaarden houdt. Iedereen geeft een restschuldgarantie.”, zegt Bastiaan Last, oprichter van aanbieder SocioHypotheek. In Nederland bieden ook Florius, ABN Amro en Onderlinge ’s Gravenhage verzilverhypotheken aan.

Aan de restschuldgarantie bij SocioHypotheek kleeft de voorwaarde dat huiseigenaren elke vijf jaar hun woning laten taxeren. „De garantie is alleen van toepassing als je je woning netjes onderhoudt. Dat  monitoren wij”, legt Last uit.

Aanbieders willen uiteraard liever niet met een restschuld opgezadeld blijven, dus zij houden ruime marges aan. Dit is daarom misschien wel het enige financiële product waarbij hoogbejaarden een streepje voor hebben. „Hoe ouder je bent, hoe meer je kunt lenen”, zegt Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep.

Bij hoogbejaarden met een hoge overwaarde hoeven aanbieders immers minder te vrezen voor een strop. Bij ’jonge’ ouderen zijn aanbieders voorzichtiger. Ze zouden wel eens honderd kunnen worden. „Als je 65 bent, dan gaan we in principe tot hooguit 55% van de woningwaarde”, zegt Last van SocioHypotheek. De maximale leenbedragen zijn bij de meeste aanbieders beperkt tot circa €250.000 exclusief rente.

De enorme stijging van de rente heeft de verzilverhypotheek wel een stuk onaantrekkelijker gemaakt. Sowieso is de rente bij deze hypotheekvorm wel 1,5 tot 2,5% hoger dan normaal, mede vanwege de extra kosten en  risico's voor de aanbieder.

Bij de gebruikelijke rente van omstreeks 6% voor een 15-jarige verzilverhypotheek betaal je flink wat rente in verhouding tot de maandelijkse betalingen die je ontvangt. In een voorbeeld van SocioHypotheek leen je afgerond €140.000, wat gedurende vijftien jaar een maandelijks extraatje van €432 oplevert. Aan het eind van de rit heb je €78.000 ontvangen en €61.000 rente betaald.

Er is bij diverse aanbieders, behalve SocioHypotheek, wel een belangrijk obstakel om een verzilverhypotheek af te sluiten. Als je al een hypotheek hebt, dan zul je die moeten oversluiten. Dat kan een flinke strop opleveren als die eerste hypotheek tegen een lage rente was afgesloten. 

Enige jaren geleden, bij een rente van 1%, was het een prima alternatief om een aflossingsvrije lening af te sluiten. Het ontvangen bedrag kon je op de bank zetten en daarvan maandelijks een bedrag aan jezelf overmaken. „Een echtpaar met alleen AOW kon toen bijna €200.000 lenen”, blikt Last terug. Hij heeft door de sterk opgelopen rente vorig jaar ook zijn aanbod moeten aanpassen. „Je kon bij ons voorheen ook de opeethpotheek als bedrag ineens krijgen. Dat vonden we niet meer verantwoord, omdat je door de rentebijschrijving dan wel erg snel je huis opeet.” Bij de maandelijkse uitkeringen loopt de renteschuld daarentegen geleidelijk op. Een wat hogere uitkering in het eerste jaar is nog wel mogelijk.

Voor nabestaanden is het natuurlijk wel jammer, als hun ouders de stenen erfenis opeten om het comfortabeler te hebben. Uit al wat ouder onderzoek van pensioenfonds PGGM naar verzilverhypotheken blijkt dat ouderen dat echter niet zo’n enorm bezwaar vinden. „Het laagst beoordeelde bezwaar is dat men het vermogen in het huis beschouwt als nalatenschap voor de erfgenamen. Slechts voor zo’n 30% van de respondenten geldt dit als een bezwaar”, constateerde onderzoeker Niels Kortleve. Dit terwijl 60% zich zorgen maakt over de lening als zich onvoorziene omstandigheden voordoen, terwijl 75% bezwaar heeft om opnieuw een schuld op te bouwen.

Financieel adviseur Noorlag: „Ik vind het een mooie oplossing voor mensen met een AOW-tje en geen aanvullend pensioen, maar wel met veel overwaarde. En zo oud dat ze geen andere plannen hebben. Als mensen nou wat willen reizen en vaker uit eten willen, waarom zou je tegen zo’n product zijn?”

Geschreven door Pieter van Erven Dorens, 30 mrt. 2024 in GELD van de Telegraaf